保定房价 社科院预警保定房价下跌 环渤海圈整体均不佳 正确理解很重要

发布时间:2020-09-20 08:59:47   来源:网络 关键词:保定房价
社科院预警保定房价下跌 环渤海圈整体均不佳 正确理解很重要

(本文所有数据根据公开信息查询,一切数据及信息需要以政府部门发布的权威数据为准)近期,中国社科院在其中国住房市场发展月度分析报告(2019年11月)中提到了河北几个城市,其中廊坊、保定、张家口、沧州等几个城市被与预警一般性下跌,而关于较快下跌和大跌的预警则是没有城市符合的。根据研究方的解释,这个预警代表着这些城市季度内的判断。


社科院预警保定房价下跌 环渤海圈整体均不佳 正确理解很重要


文章中关于2020年重点城市预测中写道,短期重点城市房价趋降的原因是,经济增速的下滑导致城市的人口吸引力减弱;始于2015年底的本轮房地产周期接近尾声。当然,报告中指出住房调控政策见底,并存在边际改善的原因,房价可实现软着陆。

根据这份报告中的图表所示,保定10月的房价环比下降-0.49%、9月环比下降1.93%。报告同时点名天津的房价10月同比降低3.78%、9月降低4.4%。


社科院预警保定房价下跌 环渤海圈整体均不佳 正确理解很重要

本图选自社科院中国住房市场发展月度分析报告(2019年11月)


作者认为,社科院这份研究报告仅供参考之用。我们月度报告关键看结论的逻辑和数据支撑,相信社科院有自己的数据系统,但是公开资料中没有看到相关的数据展示,仅有房价的环比变化。公开渠道作者没有找到房地产市场的成交量数据,只看到了房价的变动数据。

1.政策视角

从政策层面讲,保定的房地产调控属于较为严格的城市,部分限售10年的地块基本上属于全国仅有。整个保定周边,北京、天津等地的调控政策都比较严格。按该报告的数据,保定10月房价环比基本没有下跌,9月略跌2%左右,比天津的表现好很多。如果按照这个数据,天津的市场似乎还没有止跌。

从近期整体市场看,调控较为严格的区域存在政策适度调整的可能性,比如说北京市部分地块出现不限价的情况,天津市的人才引进政策,近期的佛山本科学历购房的政策等,而佛山5月份才被预警过房价上涨较快。



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2.土地视角

搜狐焦点的报告指出,2018年居住用地累计成交203万㎡,我们按照2的容积率匡算大约为406万㎡,按100㎡/套折算大约为4万套,当然这个报告也提到绝大部分宗地为项目补的证件,按2016、2017年的平均水平513亩、约34万㎡,按容积率2匡算大约6400套房源。(参考数据焦点网2018年保定房地产市场运行报告:土地市场篇)。当然,作者暂未发现具体成交信息。

3.房价视角

有媒体统计,2018年莲池区降幅约为16%,这与网友的感受类似。这意味着原来比如房价约为14000元/㎡,现在降低了约2300左右。


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4.整体结论

作者认为,社科院的报告仅供参考而已,报告中提到了房价一般性预警,也并没有提到降低幅度。保定房地产市场已经经过了一定的调整,这是严格调控政策和环渤海整体市场降温的结果。至于调整周期是否充分,作者没有既往周期数据不予置评。

但是,作者对保定房地产市场并不悲观。保定人口较多即使在全国排名也属于比较排名居前的城市。作者判断,目前市场应该属于整体向改善过渡并且吸纳周边区域刚需的阶段。目前,市场上的全国品牌性开发企业并不多,相信未来会逐步增多。

任何市场下总有人需要购房,这也是没有办法的事情。房价调整应该算是给了一个相对较好的购房机会。作者并没有建议大家现在就购房,只是理性分析市场。单纯按工资和房价的比值这样的算法也许并不科学。是否购房取决于房地产市场的调整周期和房价调整幅度。


原文标题:社科院预警保定房价下跌 环渤海圈整体均不佳 正确理解很重要

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